聯準會猛烈升息掀起房市寒蟬效應 南加州房地產陷入買賣雙凍僵局

美國聯邦準備理事會日前再度宣布升息一碼，使美國的貨幣緊縮政策持續發酵，而在此決策出爐之前，美國房市已經感受到沉重壓力，其中最具代表性的指標便是三十年期固定房貸平均利率已經逼近百分之七的高點。在這樣的大環境下，南加州的房地產市場出現了明顯的寒蟬效應，不僅潛在買家面對高昂的融資成本而紛紛縮手觀望，原本應該是供給來源的現有屋主也因為捨不得放棄手中原有的低利貸款而選擇惜售，導致整個區域房市陷入了供給與需求雙雙急凍的僵局。

從總體經濟的角度來看，聯準會為了對抗美國境內長期居高不下的通貨膨脹壓力，採取了激進的升息循環。這一連串的貨幣政策調整，最直接且迅速地反映在不動產貸款市場上。當三十年期固定房貸利率從過去的歷史低點一路攀升並逼近百分之七的大關時，對於南加州原本就已經處於高檔的房價來說，購屋者的每月還款負擔出現了跳躍式的成長。以一棟中高價位的南加州獨立屋為例，利率的倍增意味著購屋者在未來三十年內必須多支付成千上萬美元的利息支出，這直接壓縮了中產階級家庭的購屋預算與進場意願。

面對急遽惡化的借貸條件，南加州的潛在買家開始轉趨高度謹慎。過去那種一有物件釋出就必須加價搶購、甚至不惜放棄房屋檢驗的熱絡景象已不復見取而代之的是，許多首購族與換屋族選擇暫時退出市場，租屋或是繼續維持現狀。買氣的急速冷卻，理論上應該會讓價格有所鬆動，然而南加州的房市卻出現了特殊的結構性阻礙，也就是屋主的「惜售心理」。這種現象背後的關鍵原因在於，美國多數現有屋主在過去幾年超低利率的環境下，已經鎖定了百分之三甚至更低的房貸利率。

對於這些已經持有房產的民眾而言，此時如果把房子賣掉並換到另一間價格相當甚至更小的房子，新房貸的利率將從百分之三暴增至百分之七左右。這樣的財務轉變意味著，即使房屋本身的成交價不變，他們每月的房貸支出也會因為利率的跳升而大幅增加。因此，絕大多數屋主寧可選擇留在原本的房子裡，繼續享有當初的低利優勢，也不願意在這個時間點輕易搬家。這種心態直接導致了南加州二手房源供給量的嚴重不足，市場上可供挑選的物件非常有限。

這種「買家縮手、屋主惜售」的雙重夾擊，對南加州房地產市場造成了深遠的影響。一方面，買氣的萎縮理應讓房價面臨下修壓力；另一方面，極度稀缺的市場供給卻又發揮了支撐房價的作用，使得房價沒有出現外界預期的崩跌。這種供需雙方同時收縮的特殊狀態，導致市場交易量大幅萎縮，仲介業者、房貸專員以及相關的裝潢搬遷產業都感受到了寒冬的降臨。整體而言，在聯準會尚未明確釋出降息訊號、整體融資成本維持在高檔的情況下，南加州房市預料將持續這種膠著與觀望的局面。

(事實來源:中央社)